最近幫王阿姨處理她家老房子的征收評估時，我突然意識到很多人面對征收房驗(yàn)房這件事完全是一頭霧水。記得那天下午，王阿姨攥著評估單的手都在發(fā)抖：『小李啊，這價格怎么比隔壁老張家低了十幾萬？我們家裝修可比他新多了！』其實(shí)征收房的估價真不是簡單看個裝修就能說清的。

首先要看房屋的結(jié)構(gòu)狀況。上周檢查的一棟八十年代磚混結(jié)構(gòu)的老房子，表面看著挺新，但用檢測錘一敲就發(fā)現(xiàn)承重墻有細(xì)微裂縫。這種隱蔽問題直接影響了20%的評估價。我們一般會重點(diǎn)檢查地基沉降、墻體裂縫、屋面防水這些『硬傷』，有時候還得掀開地板看看管線老化程度。記得有次發(fā)現(xiàn)一套房子的下水管道全是銹蝕的鑄鐵管，光這一項(xiàng)就扣減了3萬評估值。

裝修評估最容易被誤解。很多人覺得花30萬裝修的房子就該加30萬，其實(shí)評估師會按折舊率計(jì)算。比如五年前的精裝修，現(xiàn)在可能只剩40%殘值。而且要注意，大理石地面、實(shí)木護(hù)墻板這類高檔裝修的折舊率比瓷磚、涂料要高得多。上周評估的一個征收戶，業(yè)主堅(jiān)持說全屋紅木裝修值50萬，但按15年房齡折算后，實(shí)際評估只加了18萬。

地段系數(shù)是很多人忽略的關(guān)鍵點(diǎn)。同樣80平的房子，臨街和小區(qū)中心可能差10%的系數(shù)。我們公司最新版的區(qū)位修正表就有意思了——距離地鐵站每近100米加0.5%，靠近菜市場減2%，學(xué)校半徑500米內(nèi)又加3%。張工程師上周還開玩笑說現(xiàn)在評估都得帶著測距儀上班。不過要提醒大家，這些細(xì)微調(diào)整必須參照政府發(fā)布的基準(zhǔn)地價，不是評估師能隨便定的。

最后說說大家最關(guān)心的價格爭議處理。其實(shí)每個評估報告都附有詳細(xì)的修正系數(shù)說明，像我們揚(yáng)州這邊常用的《房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》就有200多頁。遇到疑問完全可以要求評估機(jī)構(gòu)解釋具體扣減項(xiàng)。上周有個業(yè)主就是發(fā)現(xiàn)評估漏記了閣樓面積，復(fù)核后多補(bǔ)了8萬多。不過要提醒的是，申訴時需要準(zhǔn)備購房合同、裝修發(fā)票等原始憑證，光靠嘴說可不行。

最近三年經(jīng)手的征收評估案例讓我深刻體會到，房屋估價真是門技術(shù)活。去年處理的一個民國老宅，光確定那個雕花門樓的文物價值就請了三個專家會診。所以建議大家在征收前最好提前半年做預(yù)評估，發(fā)現(xiàn)問題還有時間整改。畢竟對普通家庭來說，評估價差個幾萬塊可能就是半年工資啊。