很多人對法拍房怎么交房這個問題感到困惑，畢竟法拍房和普通二手房交易流程大不相同。記得去年我們揚州家裝團隊接到一位客戶的求助電話，他在司法拍賣中成功競得一套學區房，卻卡在交房環節三個月沒能入住——原房東拒不搬離，房間里堆滿廢舊家具，甚至養了三條大型犬看家。這種戲劇性場面在法拍房交接中并不罕見，今天我們就用真實案例帶您拆解法拍房交接的層層迷霧。

首先需要明確的是，法拍房交房本質上屬于強制執行程序。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，買受人持法院出具的《裁定書》和《協助執行通知書》即可辦理產權過戶，這點與二手房交易有本質區別。我們遇到過不少客戶拿著厚厚的產權資料跑來咨詢，其實法拍房過戶只需要三份核心文件：拍賣成交確認書、法院裁定書以及稅費結清證明。

實際操作中最大的坎兒往往出現在稅費環節。去年廣陵區某套法拍房就出現過驚人案例：200萬的房子竟要補繳46萬土地增值稅。建議買受人在參拍前務必到不動產登記中心調取《房產檔案》，重點查看房屋來源（劃撥/出讓）、上次交易價格和持有年限。我們團隊整理的稅費速算表顯示，持有滿2年的商品房增值稅可減免，但通過繼承或贈與取得的房產可能面臨20%差額個稅。

說到最棘手的清場問題，揚州邗江區法院去年處理的案例很有代表性。買受人王女士拍得房產后，發現屋內住著聲稱有『20年租賃合同』的租客。這種情況需要特別注意：根據現行法規，如果租賃合同在抵押登記前簽訂且租期真實，確實適用『買賣不破租賃』原則。但經我們調查，該租客實為原房主親戚，合同日期明顯倒簽，最終通過法院強制執行完成清退。

最后分享個實用技巧：建議在法院組織的現場看樣時，就用手機全程錄像房屋現狀。江都區有位買家就因沒做這個動作，交房時發現原本完好的實木地板被惡意破壞，維權時陷入舉證困境。現在揚州中院已推行『電子封條』系統，通過智能監控設備防止標的物被破壞，這對買受人來說是個利好消息。